Défiscalisation Girardin : les détails à ne pas négliger !
Afin de ne pas avoir de mauvaise surprise durant votre opération girardin, il est important et nécessaire de vérifier certains détails fondamentaux.
Le conseil fiscal :
N'agissez jamais seuls ! Faîtes-vous conseiller pour planifier votre opération de défiscalisation girardin, mais pas par n'importe qui.
Pour ce type de conseils, beaucoup d'entre vous ont le réflexe de s'adresser à leur banquier. Clairement, ce n'est pas faire le meilleur choix... Votre banquier est avant tout un commerçant. Son métier, c'est de vendre des produits financiers, et particulièrement, des crédits immobiliers.
Faîtes donc attention à l'objectivité du conseil.
Mais faîtes aussi très attention à la qualité de ce conseil, car votre conseiller financier n'est pas plus fiscaliste que votre directeur d'agence. Les agences bancaires maîtrisent très mal les rouages fiscaux de ces opérations, et votre loi Girardin peut très vite ne vous rapporter que la moitié ou le quart de ce qu'elle pourrait.
Une défiscalisation Girardin male optimisée, c'est autant d'économies d'impôts en moins !
Dans la même logique, un promoteur immobilier n'est pas non plus en mesure de vous donner un conseil objectif ou même correctement chiffré.
Un professionnel de la fiscalité reste le meilleurs choix. Adressez-vous à un fiscaliste, avocat-fiscaliste ou un conseiller fiscal agréé (appelés aussi consultants en fiscalité). Ils traitent ce type de dossiers tous les jours, et connaissent les mécanismes qui permettent de rentabiliser au maximum une défiscalisation Girardin. Certains facturent leurs consultations, et d'autres, une part des économies d'impôts que vous réalisez en suivant leurs conseils (entre 7% et 15%)
Le bien immobilier :
Choisissez un promoteur solide ! Il doit pouvoir vous présenter l'intégralité des garanties liées à la construction (biennale, décennale, parfaite achèvement des travaux etc.)
Choisissez un bien comme pour vous, c'est à dire comme si vous vous destiniez à y résider vous-mêmes. N'oubliez pas qu'il vous faudra sûrement le revendre dans le futur. Sélectionner donc ce bien selon les critères classiques : agglomération, orientation, étage, situation, vue etc. Par exemple, s'il vous est inconcevable de louer un 5em étage sans ascenseur, soyez certains qu'un grand nombre de vos locataires potentiels se feront la même réflexion. Vous aurez donc plus de mal à louer.
La loi Girardin n'est pas un placement financier ! C'est un placement immobilier réel, et vous devez donc faire les choix appropriés.
Ne vous limitez pas à des critères de choix désuets, et obsolètes. Par exemple, vous n'avez que peu d'intérêt à vouloir acheter en centre-ville. D'une part, car les prix y sont clairement plus chers que dans les villes limitrophes. D'autre part, car le phénomène d'exode urbain actuel, qui pousse les classes moyennes/moyennes+ à quitter les centres, vous assurera une demande locative tout à fait adaptée.
La prudence recommande donc de privilégier des programmes et des biens immobiliers situés à 5-20 km des grandes et moyennes localités.
Sélectionnez des promoteurs qui vous proposent un prix catalogue, ferme et définitif, en phase avec les prix du marché, et surtout, acte en main ! Certains promoteurs prennent en charge les frais de notaires, les intérêts intercalaires, les frais bancaires etc.
Un investissement locatif loi girardin peut aujourd'hui se faires par produits entièrement packagés et sécurisés.
Le financement :
D'abord, rappelez-vous qu'il s'agit de financer un investissement locatif et non une résidence principale. Dans le premier cas, vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt, mais pas dans le second. L'investissement locatif en défiscalisation Girardin le permet aussi.
Si vous hésitez entre taux fixe et variable, sachez que l'idéal se trouve souvent entre les deux : le taux variable CAPE. Un CAPE est un taux variable sécurisé, c'est à dire qu'il ne pourra jamais dépasser le taux initial de plus de 1% à 2%. L'avantage est qu'il débute nettement plus bas qu'un fixe.
Pensez aussi que bien défiscaliser , c'est aussi se renouveler. Vous aurez peut-être envie de revendre votre bien après les 6 ans obligatoires, pour refaire une autre défiscalisation Girardin. L'investissement locatif loi girardin gommant les impots des cinq premières années, cela permet de refaire une nouvelle défiscalisation, puisque l'on achète à nouveau un bien neuf. Vous gardez donc votre bien 6 ans, mais votre financement, lui, peut avoir été planifié sur 15 ou 20 ans. Dans ce cas vous allez donc faire un remboursement anticipé du capital restant dû. N'hésitez pas à négocier l'absence de pénalités ! Si vous ne le faîtes pas, votre banque vous gratifiera d'une "amende" de 3% car elle devra abandonner 5 ou 10 ans d'intérêts.
Si cette close vous est refusée... poussez la porte de la banque d'en face !
La gestion et les assurances locatives :
Vérifiez que vous êtes bien assurés contre les loyers impayés. Certains contrats d'assurance permettent de sécuriser votre investissement girardin par des garanties de loyers de 100%, et souvent, sans franchise.
Là aussi, l'offre est large, alors prenez votre temps, et choisissez ce qui vous couvre le mieux.
Assurez-vous aussi contre l'absence de locataire. Un changement de locataire peut vous priver de 2 ou 3 mois de loyers dans l'année. Il vous faudra donc choisir un contrat qui vous garantisse 3 ou 4 mois votre loyer, en cas de changement.
Les assurances et frais de gestion sont déductibles, ce qui ne peut être qu'une bonne nouvelle !
